Usucapione in mediazione: quando è davvero utile e vantaggiosa
09/09/2026
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L’usucapione in mediazione consente di accertare e trasferire diritti reali immobiliari attraverso un accordo trascrivibile, con tempi e costi generalmente inferiori rispetto al giudizio. Tuttavia, l’accordo ha natura negoziale e produce effetti principalmente tra le parti, senza le caratteristiche dell’acquisto a titolo originario riconosciute dalla sentenza. La Cassazione, con l’ordinanza n. 565/2025, ha confermato che l’accordo non è opponibile ai creditori ipotecari e non elimina i gravami precedenti sul bene.
E’ possibile acquistare diritti reali su immobili per usucapione in mediazione, in un procedimento veloce e a costi contenuti: il negozio di accertamento, di carattere sostanzialmente transattivo e derivativo, comporta, tuttavia, che esso non spieghi efficacia erga omnes.
Le controversie in materia di usucapione, rientrando nei “diritti reali” di cui all’elenco del novellato art. 5 comma 1 del decreto legislativo n. 28/2010, ricadono tra le ipotesi di mediazione c.d. obbligatoria: prima di agire in giudizio le parti debbono dunque svolgere una procedura di mediazione per soddisfare la condizione di procedibilità.
L’usucapione -è financo ben noto- è un mezzo di acquisto della proprietà o di un altro diritto reale, grazie all’esercizio del possesso prolungato, pacifico e pubblico su un bene. L’acquisto del diritto a titolo originario viene tradizionalmente cristallizzato dalla sentenza accertativa dell’avvenuta usucapione.
In questo quadro in cui solo il giudizio consentiva mediante sentenza l’acquisto del diritto per usucapione, dal 2013 si è aperta una nuova e rilevante opportunità, che vede introdotto nel novero degli atti traslativi dei diritti reali e trascrivibili gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, laddove l’accordo venga formalizzato nella forma notarile (con l’introduzione dell’articolo 84-bis del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013, n. 98 che ha inserito il numero 12-bis) all’articolo 2643 del codice civile).
Art. 2643 n. 12 bis C.C. stabilisce infatti: “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: … 12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
E’ dunque ormai da oltre un decennio che i mediatori possono raccogliere all’interno della procedura di mediazione accordi tra le parti con effetti di acquisto per usucapione dei diritti ed essi verranno trascritti.
L’accordo dovrà essere redatto avanti il notaio e quindi quoad formam come scrittura autenticata: esso è un unicum nel novero degli atti trascrivibili in quanto atto negoziale dichiarativo dell’acquisto del diritto per usucapione che il Conservatore deve ricevere.
Prima dell’introduzione di tale articolo 2643 comma 12 bis, infatti, colui che intendeva usucapire un bene immobile aveva come sola e unica possibilità quella di promuovere un’azione giudiziale diretta ad ottenere una sentenza di accertamento dell’usucapione, per poi trascriverla nei registri immobiliari al fine di garantirne la pubblicità.
Grazie ai benefici fiscali che la Riforma Cartabia ha introdotto, innalzando a 100.000,00 euro il limite dell’esenzione dell’imposta di registro e concretizzando i crediti di imposta per le parti, è molto frequente e vantaggioso, invero, l’utilizzo della procedura di mediazione nel caso di accordi immobiliari, tra i quali le usucapioni.
Va, tuttavia, chiaramente evidenziato che la natura di negozio di accertamento, di carattere sostanzialmente transattivo e derivativo, comporta che esso spieghi efficacia unicamente inter partes, non consentendosi all’accordo negoziale di mediazione accertativo dell’intervenuta usucapione di conseguire gli effetti purgativi e di acquisto a titolo originario tipici di una sentenza.
L’accordo conciliativo in mediazione in cui venga accertata l’usucapione di un bene è dunque atto di autonomia privata perfettamente idoneo a trasferire il diritto reale, ma senza che possa pregiudicare i preesistenti diritti dei terzi sul bene (il creditore ipotecario nella fattispecie) come recentemente ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 565/2025.
In tale ordinanza la Corte conclude che poiché tale accordo costituisce res inter alios acta, è come tale inidoneo a determinare il travolgimento dei gravami precedenti:
“L'accordo conciliativo, raggiunto nell'ambito della mediazione, col quale si riconosce ad un terzo l'acquisto per usucapione della proprietà dell'immobile precedentemente ipotecato, anche se trascritto ai sensi dell'art. 2643, n. 12-bis, c.c., non è opponibile al creditore ipotecario, perché il predetto accordo è opponibile solo se antecedentemente trascritto a norma dell'art. 2644 c.c., sia perché esso non è comunque equiparabile alla pronuncia trascritta ex art. 2651 c.c. e resa in un giudizio di accertamento dell'usucapione (in cui il creditore garantito è, peraltro, litisconsorte necessario), sia perché, in ogni caso, l'usucapione non ha effetto estintivo dell'ipoteca.”
Non potendosi equiparare un atto di acquisto derivante dall’autonomia privata ad una pronuncia giudiziale di accertamento a titolo originario del diritto, la Corte ha confermato la natura dell'accertamento derivativo dell'usucapione in mediazione.
Ciò non valga ad escludere la rilevanza né a disconoscere la diffusa utilizzabilità dello strumento che appare davvero efficacemente traslativo nelle ipotesi di beni immobili, spesso quote ereditarie, da anni dimenticate da proprietari frequentemente emigrati all’estero e da oltre vent’anni privi di ogni circolazione giuridica oltre che di trascrizioni pregiudizievoli.