Covid 19: quali rimedi esperire in relazione ai contratti di locazione
12/05/2020
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La dichiarazione della OMS (Organizzazione Mondiale della Sanità) di “pandemia” rappresenta, sine dubio, un evento imprevisto ed imprevedibile (utilizzando l’ordinaria diligenza né in alcun modo evitabile) e configura la c.d. Forza Maggiore che è causa di esonero della responsabilità da un lato e causa di risoluzione contrattuale dall'altro.
A questo proposito di assoluto rilievo appare l’art. 1256 cod. civile rubricato nella sezione “Dell’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore”: “L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile".
Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'inadempimento.
Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato ad eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”.
Anche la Giurisprudenza recente afferma che: “l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore ed il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione” (Cass. civ., III sez., n. 18047/2018; cass. civ., I sez.,n. 20811/2014).
Relativamente, ai contratti di locazione, in particolar modo per quelli ad uso non abitativo (c.d. commerciale), si potrà invocare l’art. 1467 cod. civile rubricato nella sezione “Dell’eccessiva onerosità” che cita testualmente:
Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458"
Omissis…..
La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”
Il conduttore, infatti, al fine di evitare la risoluzione potrebbe invocare l’equa rettifica delle condizioni contrattuali.
Da tener presente, però, anche l’art. 1464 c.c. “Impossibilità parziale”, che richiama anche l’art. 1258 c.c., il quale recita:
Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale”.
E’ fuor di dubbio che il bene locato, nel periodo di Emergenza Sanitaria Nazionale, non può essere goduto in maniera piena a causa dei provvedimenti restrittivi contenuti nei decreti del Governo che impediscono di svolgere alcuni tipi di attività economica o professionale, di conseguenza il conduttore potrebbe chiedere la proporzionale riduzione del canone di locazione.
Il conduttore ha, però, anche un altro rimedio e cioè potrebbe fare ricorso al diritto potestativo di recesso anticipato che gli attribuisce l’ultimo comma dell’art. 27 della l. 392/1978, provando, naturalmente, la ricorrenza di gravi motivi che legittimano la non prosecuzione del rapporto contrattuale.
E’, però, auspicabile, opportuno e necessario che si intervenga legislativamente anche al fine di evitare numerosi e prevedibili contenziosi.
Avv. Ivano Tozzi - Foro di Roma
- contratti di locazione
- eccessiva onerosità