Variazioni degli estimi catastali e superbonus: una beffa per gli utenti?

14/04/2024

di Fabio Vellucci

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L’esperienza comune ci insegna che, compito non lieve, del buon interprete, è rendere comprensibili ad un pubblico non indifferenziato, sia i concetti, ovvero i paletti cui perimetrare il problema, che le problematiche esatte, che le loro, possibili soluzioni teoriche e pratiche, rendendole logiche conseguenze del suo discorso.

Confidando nella bonaria attenzione di chi ci legge, occorre addentrarsi subito nel punto vivo della problematica.  Occorre premettere che l'articolo 119 del decreto legge n.34 del 2020 (cd. decreto Rilancio) aveva introdotto una detrazione pari al 110% delle spese relative in sintesi, a: a) specifici interventi di efficienza energetica (anche attraverso interventi di demolizione e ricostruzione) ed a b) misure antisismiche sugli edifici, ovvero il consolidamento statico e la riduzione del rischio sismico;

Ciò evidenzia due problematiche, di cui l’una 1) è stata sollevata oggi all’attenzione degli utenti e dei professionisti, a cagione della entrata in vigore della L. 213/2023 (legge di bilancio 2024), e, l’altra, 2) relativa alla vigenza del beneficio fiscale del superbonus circa gli immobili, i cui interventi edilizi, potrebbero aver modificato, la dimensione strutturale e le loro caratteristiche plano volumetriche originarie, o al peggio, aver cagionato la realizzazione di nuove costruzioni, ai sensi della disciplina prevista dagli artt. 10 e ss. del DPR 380/2001, con (probabile, per l’uno e) certo effetto di incremento a carico della rendita catastale ai fini dell’accertamento fiscale;

Tanto detto è meritevole di attenzione, proprio per la fatica cui è stato costretto il nostro buon interprete, a dover discernere, un sia pur minimo, collegamento tra: la caoticità degli interventi normativi succedutisi nel periodo 2020-2021 e la solida disciplina urbanistica (sempre però oggetto di assalti furiosi da parte dell’esigenza politica contingente), nonché, con la proteiforme disciplina fiscale. Da qui, la fatal domanda: se debba, oggi, essere lecito che possa accadere il fatto che, il Fisco, possa riprendersi ciò che Il munifico Legislatore degli anni 2020-2021, ha largamente concesso, ossia i benefici di cui ai superbonus al 110%;

Il sospetto non è del tutto infondato, ad una prima lettura dei commi 86 e 87 della L. 213/2023. Rileggiamoli, in ipotesi di variazione sullo stato dei beni immobili a seguito degli interventi di cui ai superbonus 110%, si impone l’obbligo per il contribuente di presentare dichiarazione ai fini della necessaria variazione della rendita catastale a cui il Fisco invia la doverosa comunicazione se il contribuente risultasse inadempiente;

Per una corretta analisi occorre partire dalla natura urbanistica degli interventi edilizi da superbonus in connessione funzionale con i fini legislativi citati:

• opere tecniche di risparmio energetico, ovvero “le opere e le modifiche necessarie (…) per realizzare ed integrare i servizi (…) tecnologici” e poi “(,,,) sempre che non alterino la volumetria complessiva dell’edificio e non comportino mutamento (…) della destinazione d’uso implicanti incremento del carico urbanistico” Prima di citare la norma di riferimento, contentiamoci per ora di comprenderne il significato e l’eventuale collegamento con le opere trainate e trainanti al fine della fruizione del superbonus, ovvero, per quanto concerne, le trainanti, quali, l’isolamento termico e la sostituzione degli impianti di climatizzazione, e, per quanto concerne, le trainate, come ad es. l’installazione degli impianti fotovoltaici. Codeste opere, per la loro natura e funzione, sono da considerarsi più propriamente servizi od impianti tecnologici, che nulla hanno da spartire con gli interventi edilizi, se non incidentalmente a servizio dell’edificio. Secondo la giurisprudenza consolidata (ad es. Cass. Sez. II, 473/2019), i c.d. “componenti essenziali” dell’edificio sono (“i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura”) debbono, nell’ipotesi legislativa anzidetta, restare inalterati. Per l’effetto, riguardo, lo ribadiamo, la loro natura e scopo, codeste opere, rientrano nella disciplina citata di cui all’art. 3 lett. B) del Testo Unico Edilizia, ovvero quella sulla manutenzione straordinaria. In termini pratici, può mai essere che un cappotto termico, ad es., debba necessariamente comportare un carico rilevante sulla statica dell’edificio, tale da costituire un potenziale rischio per la struttura dell’immobile che per la incolumità pubblica? L’esonero da tale responsabilità rientra nelle normali competenze delle imprese e dei tecnici specialistici. In altri termini, propriamente tecnici, tali servizi od impianti tecnologici nulla hanno a che fare con la definizione tecnica di volumetria, anche detta «volume» (V)  dell’edificio o cubatura, la quale si ottiene moltiplicando la superficie utile lorda(Sul) complessiva dei singoli piani per l’altezza interna netta (Hin) di ciascun piano o locale; la superficie utile lorda è data dalla somma delle superfici delimitate dal perimetro esterno di ciascuna unità il cui volume, fuori terra, abbia un’altezza media interna netta pari o superiore a 2,40 metri. Da ciò se ne deduce, almeno a prima vista, una esclusione di imponibilità fiscale a seguito di una variazione della rendita catastale che appare non certamente probabile;
• Riguardo, invece, agli interventi di consolidamento sismico e di riduzione del rischio sismico di cui al superbonus al 110%, il discorso è certamente più interessante. Rendiamo una definizione normativa “(…) il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio (…) nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio” e poi altrove “(,,,) interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti  con diverse caratteristiche plano volumetriche  e tipologiche con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”. Due definizioni urbanistiche, quali, rispettivamente, gli interventi di restauro e risanamento conservativo (art. 3 lett. C) del TUE, e, gli interventi di ristrutturazioni edilizia (art. 3 lett. D) del TUE. Il problema  non è terminologico, ma tecnico-urbanistico, ed il Legislatore, continua a recitare  “(..) che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso  dal precedente”, ma ecco il punto qualificante del discorso “(…) nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente e dagli strumenti urbanistici comunali, (possano portare a) incrementi di volumetria”. La CILA, le asseverazioni dei tecnici, gli effetti sul DURC dell’impresa, e dunque il controllo urbanistico rispetto alla legislazione vigente, e il controllo conseguente fiscale sulla fruizione dei benefici di cui al sisma bonus al 110%,   escludono qualsiasi intervento che comporti una diversa volumetria. Sul punto, la giurisprudenza di merito, riferisce del mantenimento delle linee essenziali della sagome ovvero, la necessaria identità della volumetria complessiva (così ad es. TAR Abruzzo-L’Aquila, Sez, I, 4/2014).

Le nuove costruzioni, sono quindi fuori dagli strumenti urbanistici vigenti, dalla legislazione vigente quindi anche quella del superbonus, quindi oggetto dei controlli fiscali ai fini della retrocessione della fruibilità dei benefici di legge.  Ebbene, se nella normalità dei casi le opere antisismiche, rientrano nel risanamento conservativo, le eccezioni debbono – per forza di cose - essere relative alla ricostruzione del’edificio nel rispetto delle caratteristiche urbanistiche preesistenti.

Tale conclusione, rientra, sia nella ratio del TUE, sia nella definizione del c.d. stato legittimo dell’immobile, previsto originariamente dall’art. 119 co. 13 ter del Decreto Rilancio modificato dall’art. 51 co. 3 quinquies del D.L. 104/2020 e poi successivamente escluso laddove la presentazione della CILA non necessita dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile (così l’art. 33 co, 1 lett. C) del D,L, 77/2021 conv. con modifiche nella L. 108/2021): indici sintomatici di un inizio di coordinamento tra la legislazione economico-fiscale e quella urbanistica;

• Ed infine l’ultimo quesito. Ma, le variazioni sulla rendita catastale come si inquadrerebbero con tali interventi che, come altrove già detto, rispettano gli strumenti urbanistici e le originarie caratteristiche plano volumetriche dell’edificio? Rendiamo potabile un concetto fiscale: la rendita catastale deve essere calcolata moltiplicando la consistenza dell’immobile per la tariffa di estimo prefissata, per categoria, classe, zona ed altri indici prefissati dalla Agenzia delle Entrate, Ne deduciamo che se gli interventi edilizi di cui al superbonus, così come trattati ut supra, nel rispetto dei limiti prefissati dalla legge: ovvero, rispetto degli strumenti urbanistici, e, l’ossequio delle originare caratteristiche planovolumetriche dell’edificio, non comportano, deduttivamente, la variazione della rendita catastale. In tale prospettiva, vi rientrano allora anche gli interventi di ricostruzione di edifici crollati e la demolizione e contemporanea ricostruzione di edifici preesistenti attraverso l’accertamento della originaria consistenza.
• Restano escluse, sia dal discorso che dai benefici di cui al superbonus, le nuove costruzioni, che comportino una trasformazione del tessuto territoriale preesistente (ad es. si veda per la definizione del concetto, Cass. Sez. II, 15041/2018, conf. Cons. Stato, Sez. VI, 4066/2018), così come il mutamento della destinazione d’uso che importi una diversa categoria urbanistica utile ad una variazione degli indici di cui alla tariffa di estimo (così Cass. Pen., Sez. III; 26455/2016). Tali definizioni operative hanno il pregio di collimare con le indicazioni del Fisco, laddove all’art. 20 del R.D.L. 652/1939, tratta delle variazioni dello stato dell’immobile che altro non è se non la dicotomia nuova costruzione-variazioni essenziali/variazione della consistenza immobiliare - variazione della classe e/o categoria in quanto indici utili ai fini del calcolo della (nuova) rendita catastale. Infine, risulterà del tutto ovvio, dire che una possibile revisione delle tariffe di estimo catastale, è, e resterà,– ahinoi –argomento di alta politica fiscale.

Tutto quanto innanzi argomentato deve essere letto alla luce della “campagna di accertamento” sulle pratiche di superbonus e sismabonus che l’Agenzia ha avviato a decorrere dal gennaio 2024.

E’ evidente che questa comporterà una notevole mole di accertamenti, con conseguente ripresa a tassazione dei contribuenti che non rientrano nei requisiti su descritti.

Compito del difensore amministrativo e tributario è quello di rendere non sanzionabili le fattispecie che potremmo definire “border line”, anche nella considerazione della notevole mole di norme interessate.

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