LE PRINCIPALI NOVITÀ FISCALI 2024/2025 CHE RIGUARDANO LA CASA ED IL CONDOMINIO
23/06/2025
Stampa la pagina
Il 2024 verrà ricordato come un anno di grande proliferazione normativa in materia fiscale, soprattutto di norme che incidono in maniera sostanziale sul condominio.
Quadro Normativo: Aggiornamenti Fiscali Chiave per il Settore Immobiliare nel 2024:
- Legge di Bilancio 2024 e Decreti Correlati:
La Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) rappresenta la principale fonte normativa delle novità fiscali che interessano il settore immobiliare nel corso dell'anno. Tuttavia, l'evoluzione del quadro legislativo non si è esaurita con la pubblicazione della legge di bilancio. Decreti successivi, come il Decreto Legge n. 39/2024, hanno introdotto modifiche sostanziali, in particolare per quanto riguarda la disciplina dei bonus edilizi e la trasferibilità dei crediti d'imposta.1 L'intervento del D.L. 39/2024 ha dimostrato come le disposizioni fiscali nel settore immobiliare siano soggette a un processo dinamico, richiedendo un'attenzione costante non solo alla legge di bilancio iniziale ma anche agli atti normativi successivi che ne integrano o modificano le previsioni. Gli amministratori condominiali, in particolare, devono essere consapevoli di questa stratificazione normativa per assicurare una gestione conforme alle disposizioni vigenti. - Aree di Interesse Identificate:
- Locazioni Brevi: Nel 2024 si registra un inasprimento del regime fiscale per le locazioni brevi. L'aliquota della cedolare secca, precedentemente fissata al 21%, è stata elevata al 26% per i redditi derivanti dalla locazione di seconde e successive unità immobiliari per periodi non superiori a 30 giorni. Tuttavia, è prevista la possibilità di mantenere l'aliquota del 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente per ciascun periodo d'imposta, a condizione che venga espressa un'apposita opzione nel modello di dichiarazione dei redditi. Questa modifica, entrata in vigore il 1° gennaio 2024, si applica ai redditi di locazione maturati a partire da tale data, indipendentemente dal momento della stipula del contratto o della percezione dei canoni. Parallelamente, è stato introdotto l'obbligo di dotarsi di un Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le unità immobiliari destinate a locazione breve. L'ottenimento del CIN è subordinato a una dichiarazione che attesti i dati catastali dell'immobile. La mancata ottemperanza a tale obbligo comporta l'applicazione di sanzioni pecuniarie che possono variare da 500 a 10.000 euro. L'inasprimento della tassazione e l'introduzione del CIN evidenziano una chiara volontà del legislatore di regolamentare in modo più stringente il mercato degli affitti brevi, potenzialmente influenzando la redditività di tale attività e introducendo nuovi adempimenti amministrativi per i proprietari e gli amministratori.
- Superbonus e Ristrutturazioni Edilizie: Il 2024 segna un'evoluzione significativa per la disciplina del Superbonus e degli altri incentivi fiscali per la riqualificazione edilizia. Per quanto riguarda il Superbonus, l'aliquota di detrazione per gli interventi realizzati dai condomini è stata ridotta al 70% per le spese sostenute nel corso del 2024. Sono previste ulteriori riduzioni per gli anni successivi, con un'aliquota che dovrebbe scendere al 65% nel 2025 a determinate condizioni, generalmente legate all'avvio dei lavori entro il 15 ottobre 2024. La possibilità di optare per la cessione del credito d'imposta o per lo sconto in fattura è stata drasticamente limitata, con restrizioni significative che rendono tali opzioni praticabili solo in scenari specifici e, per la maggior parte, entro scadenze antecedenti al 30 marzo 2024. Per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2024 e relative al Superbonus, al Sismabonus e al bonus per l'eliminazione delle barriere architettoniche (75%), la detrazione spettante deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Un'ulteriore novità di rilievo riguarda la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili che hanno beneficiato del Superbonus al 110%. Qualora la vendita avvenga entro 10 anni dalla conclusione dei lavori e l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte di tale periodo, la plusvalenza è soggetta a un'imposta sostitutiva del 26%. Nel calcolo della plusvalenza, si tiene conto solo del 50% delle spese relative agli interventi agevolati con Superbonus al 110% qualora siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura e i lavori si siano conclusi da più di 5 anni prima della cessione. Queste modifiche indicano un ridimensionamento degli incentivi più generosi e una maggiore attenzione al gettito fiscale derivante dalle operazioni immobiliari che hanno beneficiato di tali agevolazioni.
- Altre Misure Fiscali: Nel panorama delle novità fiscali per il settore immobiliare nel 2024, si segnala anche l'aumento dell'aliquota della ritenuta d'acconto sui bonifici "parlanti" utilizzati dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o detrazioni d'imposta per interventi edilizi, che è passata dall'8% all'11% a partire dal 1° gennaio 2024. Inoltre, è stato introdotto un aumento dell'aliquota ordinaria dell'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Situati all'Estero) che è passata dallo 0,76% all'1,06% a partire dal 1° gennaio 2024. Contestualmente, l'aliquota dell'IVAFE (Imposta sul Valore delle Attività Finanziarie all'Estero) è stata incrementata dal 2 al 4 per mille annuo, ma limitatamente ai prodotti finanziari detenuti in Stati o territori a regime fiscale privilegiato. Infine, si registra una maggiore attenzione da parte dell'Agenzia delle Entrate verso la verifica degli aggiornamenti delle rendite catastali, soprattutto per gli immobili che hanno usufruito degli interventi agevolati con il Superbonus. L'obiettivo è quello di adeguare la rendita catastale al valore effettivo degli immobili dopo gli interventi di riqualificazione, con potenziali ripercussioni sull'ammontare delle imposte locali.
Focus sui Condomini: Disposizioni Fiscali Specifiche Introdotte nel 2024.
- Amministrazione e Gestione: A partire dal 1° gennaio 2024, gli amministratori di condominio che operano nel regime forfettario sono tenuti all'emissione esclusiva di fatture elettroniche. Questa disposizione mira a semplificare e digitalizzare gli adempimenti contabili e fiscali per i professionisti che rientrano in questo regime agevolato. Parallelamente, è stato introdotto l'obbligo di utilizzare esclusivamente modalità di pagamento tracciabili per tutte le spese condominiali. Ciò significa che non è più consentito effettuare pagamenti in contanti all'amministratore per le quote condominiali o per altri oneri. Questa misura è volta a incrementare la trasparenza nella gestione dei fondi condominiali e a prevenire fenomeni di evasione fiscale.
- Bonus Edilizi per Condomini: Nel 2024, i condomini possono ancora beneficiare di diverse agevolazioni fiscali per interventi edilizi sulle parti comuni, sebbene con alcune modifiche rispetto agli anni precedenti. Per il Superbonus, l'aliquota di detrazione è stata ridotta al 70% per le spese sostenute nel corso dell'anno. La possibilità di cedere il credito o di ottenere lo sconto in fattura è ora limitata a casistiche specifiche, generalmente legate a delibere assembleari e presentazione di titoli abilitativi antecedenti al 30 marzo 2024. Il Bonus Barriere Architettoniche (detrazione del 75%) è ora circoscritto agli interventi su scale, rampe, ascensori e servoscala, escludendo lavori relativi a bagni o serramenti. L'Ecobonus continua a incentivare gli interventi di riqualificazione energetica con aliquote variabili (50%, 65%, 70%, 75%) a seconda della tipologia di intervento e del miglioramento energetico conseguito. Per interventi sulle parti comuni che interessano l'involucro edilizio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, la detrazione è del 70%. Il Sismabonus offre detrazioni tra il 75% e l'85% per interventi di miglioramento sismico sulle parti comuni, a seconda della riduzione del rischio sismico. Il Bonus Ristrutturazioni, con una detrazione del 50%, rimane applicabile per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo sulle parti comuni, con un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024. Infine, il Bonus Verde (detrazione del 36%) è disponibile per la sistemazione delle aree verdi condominiali, ma la sua proroga oltre il 2024 è incerta. Per le spese relative al Superbonus, al Sismabonus e al Bonus Barriere Architettoniche sostenute dal 1° gennaio 2024, la detrazione deve essere ripartita in 10 rate annuali.
- Obblighi di Comunicazione per gli Amministratori: Gli amministratori di condominio hanno l'obbligo di comunicare all'Agenzia delle Entrate le spese sostenute da ciascun condomino per interventi di ristrutturazione edilizia e di risparmio energetico realizzati sulle parti comuni dell'edificio. Questa comunicazione è fondamentale per consentire ai condomini di usufruire delle detrazioni fiscali spettanti. Il termine per l'invio di tali comunicazioni, relativo alle spese sostenute nell'anno precedente, è generalmente fissato al 16 marzo di ogni anno. Tuttavia, per le spese sostenute nel 2023, tale termine è stato eccezionalmente prorogato al 4 aprile 2024. È prevista un'esenzione dall'obbligo di comunicazione nel caso in cui tutti i condomini abbiano optato, per la totalità degli interventi effettuati sulle parti comuni, per la cessione del credito d'imposta.
Impatto sulle Detrazioni Fiscali per i Proprietari di Condomini:
- Le Spese Deducibili: I proprietari di unità immobiliari in condominio possono detrarre la propria quota di spese relative a interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo eseguiti sulle parti comuni dell'edificio. Sono altresì detraibili le spese per interventi di riqualificazione energetica (Ecobonus) e di miglioramento sismico (Sismabonus) sulle parti comuni, nei limiti e con le percentuali previste per ciascuna tipologia di intervento. Anche le spese per l'eliminazione delle barriere architettoniche sulle parti comuni danno diritto a una detrazione del 75%, sebbene con le nuove limitazioni introdotte nel 2024.
- I Limiti e Condizioni: Il limite massimo di spesa detraibile per gli interventi di ristrutturazione sulle parti comuni è di 96.000 euro per unità immobiliare per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, con una detrazione del 50%. Per le spese relative al Superbonus, al Sismabonus e al Bonus Barriere Architettoniche sostenute a partire dal 1° gennaio 2024, la detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Condizione essenziale per poter beneficiare delle detrazioni è che la quota di spesa imputabile al condomino sia stata effettivamente versata entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
- I Requisiti di Segnalazione per i Proprietari: Per poter usufruire delle detrazioni fiscali, i condomini devono indicare nella propria dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi PF) le spese condominiali detraibili. A tal fine, è indispensabile conservare la certificazione rilasciata dall'amministratore di condominio, che attesta l'ammontare delle spese sostenute dal condominio e la quota parte imputabile al singolo condomino.
Trattamento Fiscale delle Spese Condominiali: Ordinarie e Straordinarie:
- Le Spese Ordinarie: Le spese di manutenzione ordinaria relative alle parti comuni di un edificio condominiale, come ad esempio le spese per la pulizia, la manutenzione degli ascensori o del giardino condominiale, generalmente non sono detraibili direttamente ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) per i singoli condomini, a meno che non siano parte integrante di un più ampio intervento di ristrutturazione edilizia che rientra nelle categorie ammesse al "Bonus Ristrutturazioni". In tal caso, il costo della manutenzione ordinaria può essere incluso nel computo delle spese relative all'intervento straordinario.
- Le Spese Straordinarie: Le spese di manutenzione straordinaria, così come quelle per interventi di restauro e risanamento conservativo effettuati sulle parti comuni del condominio, sono invece ammesse alla detrazione IRPEF del 50% (per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, nei limiti previsti). Rientrano in questa categoria interventi quali il rifacimento della facciata, la riparazione del tetto, il consolidamento strutturale dell'edificio, la sostituzione della pavimentazione delle aree comuni e l'installazione di ascensori o di sistemi di sicurezza.
- La Ripartizione delle Spese: Le spese condominiali detraibili, siano esse ordinarie (se parte di un intervento più ampio) o straordinarie, vengono ripartite tra i singoli condomini in base alla loro quota millesimale di proprietà o secondo i diversi criteri stabiliti dal regolamento condominiale o dalle delibere assembleari. È fondamentale che l'amministratore tenga una contabilità precisa e dettagliata di tutte le spese e che fornisca ai condomini una certificazione chiara e accurata della quota di spesa detraibile imputabile a ciascuno.
Appare chiaro che lo Stato si accinge a concentrare la sua attenzione sulla proprietà immobiliare, con il conseguente utilizzo, anche in modo massivo dell’intelligenza artificiale per individuare il corretto o meno utilizzo dei bonus fiscali.
L’avvocato specialista in materia condominiale avrà la necessità di interfacciarsi con il collega tributarista che, a sua volta, avrà bisogno del confronto e/o conforto del commercialista. Si impone, quindi, una organizzazione dello studio sempre più complessa ed interdisciplinare, così come si impone per l’amministratore del condominio una formazione costante.