LA NUOVA (GRAVOSA) LEGITTIMAZIONE DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE IN MEDIAZIONE

di Manuela Zanussi

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Prima della ‘Riforma Cartabia’, l’art. 71-quater disp. att. c. c. stabiliva che «al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice (ndr: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio)»; ulteriormente, che «la proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata» (confermato anche da Cass. 10846/2020).

In sostanza, sia nel caso di ricezione da parte del Condominio dell’istanza di mediazione o nel caso di intenzione a depositarla, sia qualora venisse formulata una proposta di mediazione, il procedimento prevedeva almeno due momenti in cui si rendeva necessario l’intervento deliberativo assembleare:

  1. delibera autorizzativa a partecipare al procedimento di mediazione;
  2. delibera autorizzativa per approvare la proposta di mediazione.

I condomini dovevano, quindi, essere coinvolti nel corso della procedura non solo a scopo informativo, ma soprattutto al fine di conferire all’amministratore il potere negoziale di rappresentare il condominio coinvolto nella controversia.

In mancanza di tali delibere, applicandosi le disposizioni in materia di mandato ex art. 1398, 1703 e 1711 c.c. e considerandosi gli atti posti in essere dal mandatario come eccedenti l’ordinaria amministrazione, i relativi obblighi derivanti dalla conclusione dell’accordo in sede di mediazione sarebbero rimasti in capo allo stesso amministratore, con evidente limitazione nei poteri rappresentativi di quest’ultimo ed evidente attribuzione alla volontà assembleare della delimitazione dei confini della sua potestà e rappresentatività.

Una delle maggiori problematiche derivanti da questa impostazione si poneva, in particolare, con riguardo ai tempi necessari per convocare validamente un’assemblea condominiale, atteso che i termini stabiliti per la fissazione del primo incontro di mediazione sono di 30 giorni dalla data del deposito della domanda.

Invero, a ciò poneva parziale rimedio la previsione normativa dell’art. 71-quater, co. 4, disp. att. c. c., il quale, stabilendo che

“Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”,

prevedeva la possibilità per il condominio di chiedere che il mediatore potesse concedere una o più idonee proroghe dei termini (anche ove la parte istante fosse riottosa e contraria) del primo incontro, per garantire l’assunzione della delibera e la partecipazione titolata dell’amministratore.

In tale ultima ipotesi, dunque, come recentemente chiarito dal Tribunale di Venezia (sentenza 7 luglio 2021 n. 1416), era onere del condominio attivarsi e richiedere la proroga di cui sopra, semplicemente mediante formalizzazione della richiesta di rinvio che doveva essere inoltrata dall’amministratore, con congruo preavviso, mediante pec, all’Organismo di Mediazione e al difensore della parte che aveva avviato il procedimento.

In tale panorama, è intervenuta la ‘Riforma Cartabia’ a innovare in modo estremamente rilevante la disciplina della mediazione condominiale, così come, in generale, tutta la disciplina della mediazione.

L’art. 2, co. 2 D. Lgs. 149/2022, infatti, ha introdotto il nuovo articolo 5-ter al decreto Legislativo 28/2010, in forza del quale «[…] L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi […]».

La nuova previsione introduce dunque una nuova legittimazione processuale (di fonte legale) in capo all’amministratore condominiale a partecipare alla procedura di mediazione.

L’amministratore, dunque, non sarà più condizionato nella partecipazione al procedimento di mediazione dal previo ottenimento di una delibera autorizzativa, ma potrà attivare, aderire e partecipare alla mediazione essendovi legittimato ex lege.

Il nuovo testo normativo, di fatto, recepisce e amplia un orientamento da anni avallato dalla giurisprudenza maggioritaria (ex multis, Cass. n. 1451/2014; Cass. n. 27292/2005): si ponga mente, infatti, al principio confermato anche di recente dalla Corte d’Appello di Catanzaro con la sentenza 28 luglio 2022 n. 914, secondo il quale l’amministratore di condominio può nominare un avvocato del condominio anche senza una previa delibera di autorizzazione dell’Assemblea, derivando tale potere dal più generale dovere di tutelare il condominio contro le azioni intraprese da terzi.

Nuova legittimazione, quindi, ma anche nuove responsabilità sugli amministratori a decorrere dal 30 giugno 2023 secondo quanto disposto dall’art. 41 del D.lgs. 149/2022.

A tal riguardo, tuttavia, si potrebbe obiettare che, per assurdo, taluni amministratori potrebbero svolgere intere procedure di mediazione -con le relative conseguenze processuali, tanto più alla luce della nuova previsione dell’art. 12 D. Lgs. 28/2010- all’insaputa delle assemblee e di tutti i condomini interessati.

Dunque, nonostante tale previsione consenta di dare maggiore velocità e impulso alle procedure di mediazione condominiale, spesso bloccate da difficoltà di convocazione, sarà opportuno riflettere sugli eventuali rischi e sulle crescenti responsabilità introdotte in capo agli amministratori condominiali, chiamati ad addossarsi un rischio che verrebbe evitato ove si ritenesse sussistere, se non proprio un obbligo, almeno una rilevante opportunità di convocare il consesso condominiale, per munirsi sempre e comunque di delibere autorizzative, tanto per la partecipazione alla procedura, tanto per la definizione della proposta conciliativa e per l’eventuale accettazione della proposta formulata.

 


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