AI FINI DELLE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA” QUANDO SI DEVE INTENDERE ULTIMATO UN IMMOBILE?
12/06/2024
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La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Campobasso, con la sentenza n. 187/2024, depositata il 15 maggio 2024, si è pronunciata su un tema molto controverso in giurisprudenza e dottrina, ovvero quando intendere ultimato, ai fini della riduzione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, un fabbricato acquistato in fase di costruzione.
Per prassi amministrativa – Circolari AE n. 38/E del 12 agosto 2005; n. 19/E del 2001; n. 2/E del 21 febbraio 2014 - poi confortata da costante giurisprudenza di legittimità (tra le altre, Cass. n. 9150 del 7 luglio 2000, Cass. n. 18300, del 10 settembre 2002; Cass. n. 19011, del 28 settembre 2005), le agevolazioni per la prima casa di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131), per immobili classificabili nelle categorie catastali da A/2 ad A/7, si applicano anche ai fabbricati ancora in corso di costruzione o allo stato rustico all’atto della compravendita.
Non avendo il legislatore apposto espressamente un termine entro cui ultimare i lavori di costruzione, la Corte di legittimità (fra le tante, Sent. SS.UU. n. 1196/2000; Ord. n. 28577/2020; Sent. Cass. n. 5180/2022) ha preso a riferimento il termine triennale entro il quale l’Amministrazione Finanziaria deve procedere alla verifica della sussistenza dei requisiti di accesso all’agevolazione ex art. 76, comma 2, del TUR, che decorre dalla richiesta di registrazione dell’atto, secondo alcune correnti di pensiero, dalla data di ultimazione dei lavori, secondo l’insegnamento dominante della Corte Suprema (Ordinanza n. 32121 del 2018), dettato dalla considerazione che, in caso contrario, i termini per accertamento e per ultimazione dei lavori potrebbero coincidere, paralizzando, di fatto, il potere di accertamento dell’A.F.
Essendo pacifico che la costruzione debba essere completata entro tre anni dall’atto di acquisto, il punto di frizione interpretativa si è trasferito sulla identificazione concreta del momento di ultimazione.
Nel caso specifico, l’Agenzia delle Entrate assumeva che si dovesse attingere alla data dell’accatastamento che, se successivo di oltre tre anni alla data del rogito, determinava la decadenza dal beneficio.
La difesa della ricorrente eccepiva che, sulla base anche di una Relazione tecnica redatta dal progettista e direttore dei lavori, si raggiungeva la prova che l’immobile era stato collaudato entro i tre anni e che, successivamente, erano stati effettuati lavori in variante, consistenti nella realizzazione di una tettoia fotovoltaica, sicchè, sempre entro il triennio, si era attivata la fornitura elettrica e l’immobile era risultato pienamente fruibile.
Solo gli adempimenti amministrativi, ossia l’accatastamento, erano intervenuti in data posteriore al triennio.
La Corte adita, dopo avere richiamato in premessa il principio fissato da una recente pronuncia della Suprema Corte – la n. 11322, del 12.6.2020, ove si stabilisce che il termine triennale di decadenza è rispettato se il contribuente realizza l’unificazione di più unità immobiliari, senza necessità che, nello stesso termine, si sia provveduto all’accatastamento dell’unica abitativa così realizzata- ha deciso per l’accoglimento del ricorso, in quanto, dalla documentazione prodotta dalla ricorrente, è emerso che l’immobile era stato realizzato e collaudato, sulla base dell’originario permesso di costruire, entro il termine di decadenza.
Sempre entro detto termine, risultavano collaudati anche i lavori diretti al risparmio energetico.
Secondo i Giudici della CGT di primo grado di Campobasso, la normativa in tema di SCA (Segnalazione Certificata per l’Agibilità) non richiede tra gli allegati il collaudo generale, bensì solo quello statico, mentre a nulla rileva che gli adempimenti amministrativi si siano perfezionati oltre tre anni dall’atto di compravendita, essendo a tal riguardo applicabile la sola sanzione amministrativa per il ritardo, peraltro giudicata coperta, nella fattispecie, dalla proroga di cui all’emergenza Covid 19.