La riforma della circolazione degli immobili di provenienza donativa
13/12/2025
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Il nuovo art. 44, della legge 2 dicembre 2025, n. 182, introduce modifiche sostanziali alla disciplina codicistica in materia di riduzione delle donazioni e tutela dei legittimari. L'intervento legislativo mira a risolvere le criticità connesse alla circolazione dei beni immobili oggetto di donazione, superando il previgente sistema di tutela reale che, permettendo il recupero del bene presso terzi acquirenti, limitava la commerciabilità degli immobili e l'accesso al credito bancario.
La riforma opera una transizione dalla tutela reale (recupero del bene in natura) a una tutela obbligatoria (diritto di credito) in favore del legittimario leso.
Le modifiche al codice civile
L'efficacia dei pesi e delle ipoteche (art. 561 c.c.)
La nuova formulazione dell’art. 561 c.c. stabilisce che i pesi e le ipoteche iscritti dal donatario restano efficaci anche qualora l'immobile venga restituito in conseguenza dell'azione di riduzione. Viene meno, pertanto, il principio della "purgazione" delle ipoteche che caratterizzava la disciplina anteriore.
A tutela del legittimario che recupera il bene gravato, la norma prevede l'obbligo per il donatario di compensare in denaro il minor valore del bene conseguente all'esistenza del gravame, nei limiti necessari per integrare la quota di riserva. Tale disciplina si applica, per espressa previsione, anche ai beni mobili iscritti in pubblici registri e ai beni mobili non registrati.
La tutela dei terzi acquirenti (art. 563 c.c.)
L'articolo 563 c.c. è stato interamente riscritto. La nuova norma sancisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati. L'acquisto del terzo avente causa a titolo oneroso diviene pertanto definitivo al momento del trasferimento, indipendentemente dal decorso del ventennio dalla trascrizione della donazione.
Il legittimario leso mantiene un diritto di credito nei confronti del donatario, il quale è tenuto a compensarlo in denaro per integrare la quota di legittima.
Nel caso in cui il donatario risulti insolvente:
- se l'alienazione al terzo è avvenuta a titolo oneroso, il rischio dell'insolvenza grava sul legittimario, che non ha azione verso il terzo.
- se l'alienazione è avvenuta a titolo gratuito, il terzo acquirente è tenuto a compensare i legittimari nei limiti del vantaggio conseguito (art. 563, comma 2, nuova formulazione).
La pubblicità immobiliare (art. 2652 c.c.)
In coordinamento con le nuove disposizioni sostanziali, viene modificato l'articolo 2652, n. 8 c.c. Per le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima, il termine oltre il quale la sentenza non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso viene ridotto da dieci a tre anni dalla trascrizione.
Disciplina intertemporale e regime transitorio
Il legislatore ha introdotto una specifica disciplina transitoria per regolare i rapporti pendenti e tutelare l'affidamento dei legittimari maturato sotto il vigore della precedente normativa.
Le nuove disposizioni si applicano:
- alle successioni aperte dopo l'entrata in vigore della legge;
- alle successioni aperte prima dell'entrata in vigore della legge e alle donazioni pregresse, salvo quanto previsto dalla clausola di salvaguardia semestrale.
Il termine di decadenza semestrale
Per le successioni aperte in data anteriore all'entrata in vigore della legge, o per le donazioni già stipulate, il regime previgente (con la possibilità di azione di restituzione verso i terzi) continua ad applicarsi solo a condizione che i legittimari attivino specifici rimedi entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge.
Nello specifico, entro tale termine perentorio, i legittimari devono:
- notificare e trascrivere la domanda di riduzione (se la successione è già aperta);
- oppure notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa (se il donante è vivente).
In mancanza di tali adempimenti entro il semestre, anche alle donazioni e successioni pregresse si applicheranno integralmente i nuovi articoli 561 e 563 c.c., comportando la perdita dell'azione reale verso i terzi e la stabilizzazione delle ipoteche iscritte. Restano fermi gli effetti degli atti di opposizione già notificati e trascritti sotto il vigore della precedente disciplina, che conservano efficacia.