URBANISTICA, FISCO  E BARRIERE ARCHITETTONICHE: BONUS 75%

26/01/2024

di Claudio Camilleri - Guerrino Petillo

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Opportunità e Sfide del Superbonus 75%

Di Bonus in bonus: ormai il settore delle costruzioni e soprattutto l’area specifica dell’edilizia sembra si reggano in equilibrio cercando di saltare da un bonus all’altro.

Se per il Superbonus abbiamo già evidenziato opportunità e problemi di risorse e soprattutto urbanistico-edilizi, non si può non evidenziare che questo bonus, per molti nuovo, che se da un lato da continuità al settore delle costruzioni e a lavori agevolati, dall’altro può essere interpretato in modo errato, se non si sta attenti all’origine della questione e all’interpretazione di quando e come si può adoperare.

Storia delle barriere architettoniche in Italia per edifici residenziali

Occorre innanzitutto far riferimento alla Legge 13 del 09 gennaio 1989, meglio nota come:

Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati.

Nell’art.1 si definivano gli edifici o parti di essi destinati a edilizia residenziale privata, pubblica, sovvenzionata o agevolata, si preannunciava un decreto di attuazione necessario a specificare le prescrizioni tecniche. Si prevedevano così criteri della progettazione atti a realizzare e/o trasformare luoghi e manufatti.

In particolare troviamo richiesti:

a) accorgimenti tecnici idonei alla installazione di meccanismi per l'accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala;

b) idonei accessi alle parti comuni degli edifici e alle singole unità immobiliari;

c) almeno un accesso in piano, rampe prive di gradini o idonei mezzi di sollevamento;

d) l'installazione, nel caso di immobili con più di tre livelli fuori terra, di un ascensore per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini.

La norma, all’art.4 sottolineava che tutte le opere ricadenti in aree ex legge 1497/39 erano e sono ancora oggi soggette a prescrizioni particolari, ma addirittura, seppure la negazione doveva essere corredata da specifica nota, l’autorizzazione poteva e potrebbe ancora oggi essere rifiutata.

Alle bellezze paesaggistiche, architettoniche e culturali sono poi state aggiunti altre discrezionalità di origine culturale. Oltre queste è dichiarato che si doveva far fronte anche alla risoluzione ovvia di problematiche statiche, strutturali e geologiche. Erano escluse opere in edifici vincolati dall’ex R.D. 1089 del 1939.

Altro importante riferimento è offerto dal Decreto Ministeriale n.236 del 14 giugno 1989, contenente le prescrizioni tecniche per la progettazione e la trasformazione edilizia per l’eliminazione delle barriere architettoniche e per l’istallazione di ascensori.

Nel presente decreto si dichiarava anche la possibilità di soluzioni alternative motivate.

Decreto del Presidente della Repubblica n.503 del 14 luglio 1996

Regolamento recante norme per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici.

Questo decreto integrava quanto non si era prescritto nel DM 236/1989 in ragione di “impedimenti” ovvero di eliminazione di barriere architettoniche negli spazi e negli edifici pubblici, ma trattava anche casi non trattati nell’analisi delle precedenti norme circa gli spazi e servizi privati ad uso pubblico.

Anche in questa fonte normativa  erano previste deroghe o ideazione di soluzioni alternative come recitato dal DM 236/1989 in merito agli ex R.D. 1089 e 1497 del 1939.

Il recente passato e da detrazione dai redditi in materia di barriere architettoniche.

Il Decreto Legge n.34 del 19 maggio 2020 contenente le misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19 è stato convertito nella legge n.77 del 17 luglio 2020.

La Legge n.77 del 17 luglio 2020 art. 119 ter contenente le misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19.

In particolare in merito alle detrazioni si trova riscontro nel disposto dall’Art.119-ter Comma 1 (DL 34/2020) convertito poi nella suddetta Legge con modificazioni.

“Ai fini della determinazione delle imposte sui redditi, ai contribuenti è riconosciuta una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025 per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti”.

Art.119-ter Comma 2 (DL 34/2020)

In questo secondo Comma dell’Art.119 si trovano le disposizioni che permettono di detrarre gli interventi necessari all’abbattimento delle barriere architettoniche che salvo modifiche e ripensamenti si possono ora detrarre in soli cinque anni.

La detrazione è in questo caso fissata nel limite del 75% ed è calcolata su massimali precisi di cui ai punti a., b. e c. indicati, ovvero rispetto al numero di unità immobiliari contenute nei singoli edifici:

1. euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
2. euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
3. euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Di seguito le specifiche del Comma 3 sugli impianti:

Art.119-ter Comma 3 (DL 34/2020)

La detrazione di cui al comma 1 spetta anche per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche nonché, in caso di sostituzione dell’impianto, per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito.

Importante il riferimento sottolineato dei requisiti

Art.119-ter Comma 4 (DL 34/2020)

Gli interventi in questione devono, inoltre, rispettare i requisiti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236 ovvero è specificato al Comma 4 che le lavorazioni rientranti per la detrazione devono rientrare nelle “Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche”.

Questo Comma fondamentale per la comprensione di quali opere poter effettuare.

Saranno ricomprese in questo Bonus solo le opere mirate all’abbattimento delle barriere architettoniche ovvero, come recita il decreto 236, le opere per garantire l’accesso e la fruizione di edifici o parti di esso a persone che hanno delle disabilità ovvero che sono diversamente abili e non quindi opere di ristrutturazione generica se non quelle finalizzate e necessarie a raggiungere tale scopo nella sua totalità ovvero per risolvere anche situazioni di miglioramento parziale.

Problematiche riferite a questi lavori di detrazione.

Qui debbono essere rilevati gli  aspetti urbanistico-edilizi.

Come già più volte sottolineato per il Superbonus, occorre ricordare anche in questo caso che per opere che richiedono progettazione occorre che l’ante-operam sia corrispondente con il titolo edilizio precedente, ovvero lo stato dei luoghi prima dell’intervento da effettuare per l’abbattimento delle barriere architettoniche deve coincidere con il post-operam dell’ultimo intervento di ristrutturazione e/o modifica del Sistema antropico (spostamento tramezzature, murature) sia dell’appartamento sia di altre opere oggetto di modifica dello stabile. Se non ci fossero state modifiche nel cycle-life dalla realizzazione dello stabile, occorrerà che l’ante-operam sia coincidente con il titolo edilizio originario e quindi con il progetto presentato e depositato presso gli Archivi Comunali.

Infatti, dato che un progetto di una ristrutturazione è un titolo edilizio valido, compreso quello specifico inerente all’abbattimento delle barriere architettoniche, esso deve essere coincidente con la storia dell’immobile. Infine occorrerà controllare se il progetto dello stabile e le modifiche effettuate siano state realizzate secondo regolamento edilizio comunale e conformemente agli strumenti urbanistici vigenti al momento della trasformazione, ovvero alle N.T.A. (Norme Tecniche di Attuazione).

Ancora in fatto di urbanistica, si ribadisce quanto rappresentato per gli immobili ricompresi negli stabili ricompresi in aree ex lege 1497/39, così come recitato dalla Legge 13/1989.

Per quanto riguarda l’abbattimento delle barriere architettoniche oltre ad interventi attraverso Permessi di Costruire, S.C.I.A. o C.I.L.A. per i quali sono necessarie le asseverazioni dello stato ex-ante, anche per interventi detraibili attraverso attività edilizia libera occorrerà comunque controllare la regolarità dei titoli precedenti e dichiarare la legittimità delle preesistenze.

Opere ammesse sono tutte le opere dimostrate al miglioramento della fruizione di un edificio o parte di esso e le opere necessarie a questo scopo, mentre non sono validi i lavori per diversi scopi che, se non supportati da altre motivazioni potrebbero invalidare l’intero procedimento.

Aspetti fiscali

Non possono essere poi sottaciuti i profili tributari.

Premessi gli aspetti della dimostrazione della preesistenza urbanistico-edilizia dello stabile/immobile e gli aspetti dell’individuazione delle opere intese alle trasformazioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche, rimane da chiarire gli aspetti fiscali inerenti alla detrazione di questi interventi.

I limiti della detraibilità sono stati enunciati in questo articolo ai punti a., b e c. ovvero:

• 50.000 euro per edifici unifamiliari;
• 40.000 euro per edifici da due a otto unità;
• 30.000 euro per edifici di oltre otto unità.

Quindi per edifici comprendenti molte unità immobiliari si potrà detrarre in totale 40.000 x 8 e il restante solo 30.000 euro per l’eccedenza del numero delle porzioni immobiliari; dovranno rientrare nella cifra da detrarre anche connettivi e spazi comuni.

La detrazione sarà ripartita poi per millesimi ai singoli proprietari.

Per tutte le spese dovranno essere conservate ricevute e fatture.

Gli utenti o i condomini potranno optare o per la cessione del credito o dello sconto in fattura.

Per quel concerne la trasformazione delle detrazioni fiscali in sconto sul corrispettivo dovuto e in credito d'imposta cedibile ci si riferisce all’Art. 121 del D.L. 34/2020 e alla circolare dell’Agenzia delle Entrate in “Agenzia Informa/Superbonus/alternative alle detrazioni” e all’Art. 119-ter del D.L. 34/2020.

Infine, secondo quanto sancito dal comma 4-bis dell’Art. 119-ter (articolo aggiunto dall’articolo 1, comma 42, lettera a) della Legge 234/2021 e modificato  dalla Legge 197 29/12/2022) del D.L. 34/2020, per le deliberazioni in sede di assemblea condominiale relative ai lavori di cui al comma 1  (…determinazione delle imposte sui redditi e detrazione dall’imposta lorda per spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025 per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti) è necessaria la sola maggioranza dei partecipanti all'assemblea che corrisponda almeno ad un terzo del valore millesimale dell'edificio.

La recentissima normativa, occorre ricordare, ha eliminato il c.d. “sconto in fattura”

Auspici per il futuro in merito al Bonus 75% e a tutti i Bonus trainanti e/o trainati.

Caratteri di chiarezza, sinteticità e univocità dei provvedimenti normativi.

• Troppi provvedimenti, troppi cambiamenti degli stessi e troppi rimandi ad altri provvedimenti in tempi ravvicinati che complicano il panorama normativo, costringono gli utenti ad inviare interprelli all’Agenzia delle Entrate e in molti casi si deve ricorrere per confusione agli organi giudiziari. Tant’è che il Ministero, stanti le innanzi delineate problematiche ha suggerito al Governo di tassare l’interpello con il contributo come per le cause.

Riflettendo sulla cronistoria enunciata al paragrafo iniziale di questa breve trattazione, osservando la scaletta delle leggi del passato, si evince che norme importanti venivano espresse e rese cogenti per il lungo periodo. C’era un tempo lungo di digestione dei trattati legislativi, di decreti di attuazione, di discussione professionale e di applicazione sul campo, di verifiche dei processi, di analisi dei dati rilevati dai collaudi, di registrazioni di eventuali non conformità ed eventualmente di modifiche essenziali.

Con il passare del tempo seppur sono rimaste valide le vecchie norme, le stesse sono state modificate da decreti successivi concitati e confusi in tempi brevi. Se si pensa al solo processo del Superbonus, questo ha visto in un tempo brevissimo molteplici modifiche che confondono anche professionisti esperti del settore.

• I testi unici dovrebbero restare validi e intoccabili almeno per venti anni e se dovessero essere modificati, la variazione dovrebbe essere pianificata, progettata e verificata, dovrebbe essere abrogata totalmente la vecchia norma ed emanata poi la nuova, completata di un unico decreto di attuazione. Troppo spesso, leggi di bilancio e modifiche in corsa complicano procedure in essere e interrompono le stesse creando confusione e blocchi di cantiere o problematiche successive verificabili solo al momento della compra-vendita.

Serve un tempo di transizione tra i tre e i cinque anni per acquisire le informazioni, organizzare aggiornamenti.

Troppe trappole in ragione di detrazioni e di cessione credito, troppi cambiamenti per le delibere assembleari, troppa poca conoscenza di quali sono i titoli di provenienza e di preesistenza degli immobili.

• Ai cittadini proprietari di immobili e a molti professionisti deve essere insegnato bene, fin dai tempi della scuola cosa sono, quali sono, a cosa servono i documenti di un immobile e attraverso quali procedure si può modificare il proprio immobile, quali sono i documenti da conservare e che sono di gran valore a dimostrazione in caso di compravendita, di affitto o di eventuali controlli che l’immobile è in regola così come i documenti di un’automobile che a dispetto di quelli degli immobili, gli italiani conoscono benissimo. Qui è d’obbligo quindi un grande plauso ai corsi organizzati dalle autoscuole e alla divulgazione delle conoscenze delle motorizzazioni e della polizia stradale in ragione della preparazione e della divulgazione in merito alla documentazione probante e una tirata di orecchie va invece alle scuole e alle università che non formano sul bene definito più prezioso per gli italiani: l’immobile.

E’ paradossale che per le autovetture si conoscano quali sono le certificazioni probanti e per gli immobili non si ha la minima conoscenza dei documenti che devono corredare un bene prezioso come la propria casa e ovviamente neanche i pro e i contro di un processo di trasformazione immobiliare in Italia.

• Le procedure dei bonus o superbonus, (ultima moda) dovrebbero durare tempi lunghi o in modalità permanenti, analizzare se ci siano sul mercato professionisti, mastri e personale competente a sufficienza per operare e per terminare operazioni così complesse di trasformazioni a volte radicali.

Troppi general contractor, pochi operatori qualificati in poco tempo.

Prima di pensare ai bonus compreso quello nobile inerente alle barriere architettoniche, ci si dovrebbe domandare se gli immobili hanno tutte le carte in regola necessarie per essere sottoposti a nuove trasformazione.

L’auspicio è quello di provvedimenti semplici, concisi, duraturi nel tempo e calati nel tessuto della realtà italiana.

Ultimi aggiornamenti e ulteriori modifiche normative

il 28 dicembre viene varato il Decreto Legge 212/2023 quale modifica diretta al Decreto Legge 34/2020 già in vigore.

Il neonato D.L., limita le detrazioni, escludendo dal bonus 75%, porte, finestre e automazione impianti ma anche sostituzione pavimenti. Tutta da discutere la questione in merito alle abolizioni di queste tipologie di lavorazioni, ovvero se l’esclusione di queste trasformazioni, precedentemente ricomprese, ledano in qualche modo le necessità dei diversamente abili a cui gli antecedenti provvedimenti normativi facevano riferimento. Ammessi, almeno fino a questo momento, elementi e connettivi di collegamento tra piani e quote differenti, ovvero, scale, servoscale, rampe, ascensori e piattaforme.

Certo è che la ratio legis della modifica è derivata da una pubblicità ingannevole che induceva l’utente finale a pensare ad una ristrutturazione parziale o totale sine titulo quindi non finalizzata alla mens legis (scopo originario).

Questa modifica è tesa quindi ad evitare speculazioni inopportune, non strettamente necessarie e correlate alla risoluzione dei problemi di inabilità. E’ certo che questa manovra impopolare per alcuni, potrebbe innescare probabili dissensi a cui potrebbero seguire prossimi lavori di commissioni, di tavole rotonde e convegni di dibattito sul tema.

Limitazioni anche alla cessione del credito, mentre scadenze e parametri fiscali per ora confermati. Ancora una volta si auspica in provvedimenti normativi certi e validi per tempi lunghi soprattutto se queste norme sono riferite a beni immobili che per definizione sono tutti i beni che, facendo corpo unico col suolo, non possono essere asportati da questo senza che ne sia alterata la destinazione (art. 812 c.c.) e di cui il sistema antropico, almeno in Italia, ha una vita molto lunga e che ha necessità di trasformazioni complesse, le quali sono realizzabili e monitorabili in tempi medio-lunghi in proporzione al loro lunghissimo cycle life.